¡Bienvenido! En esta oportunidad, te traemos información sobre la Cláusula Techo con relación a una Hipoteca en España. Te diremos cuál es el propósito y las características que tiene esta normativa dentro de los intereses que se generan para el pago de una Hipoteca inmobiliaria. Además de mencionarte las obligaciones que están sujetas a ella.
Una cláusula techo se define como un tipo de interés incorporado a las cuotas de una hipoteca inmobiliaria, teniendo una tasa con límite máximo al crédito hipotecario. Es decir, supongamos que el techo es del 7% con un interés que llega al 11.5%. Entonces, la entidad bancaria solo debe cobrarte el 7% de la cuota hipotecaria establecida al inicio.
De esta manera, se induce una garantía al comprador o hipotecado de que la cuota no aumentará su porcentaje, independientemente de los cambios en el mercado. No obstante, este tipo de cláusula debe ser acatada con mucho cuidado.
Porque tiende a ser considerada como una Cláusula “abusiva” para los consumidores. Afectando, no solo a las hipotecas con tipo de interés variable. También suelen haber transgresiones por falta de conocimientos sobre su gasto. Por lo tanto, los bancos deben cumplir con explicarle, a sus clientes, cómo se utiliza y bajo que condición, para evitar inconvenientes.
Tabla de Contenidos
¿Para qué sirve la Cláusula Techo?
Si estás planeando comprarte una casa o piso, la Cláusula Techo es uno de los requisitos que debes tener en mente a la hora de realizar este tipo de transacción. Aunque, antes de empezar a pagar estos intereses, primero debes saber para qué son y cuándo se aplican.
Las gestiones financieras son complicadas y requieren de mucha asesoría, especialmente si no tienes conocimiento de cómo se maneja el mercado inmobiliario. No obstante, con este artículo buscamos la manera para hacerte saber lo esencial del tema. Y así puedes tener mejor noción de los conceptos y características.
Por ejemplo: los índices de referencias para calcular la tasa de interés en la Cláusula Techo y otras hipotecas son Euríbor y Libor. No obstante, se debe tomar en consideración que los resultados pueden superar el máximo del valor establecido. Por lo tanto, se debe deducir el monto correspondiente al pago.
A continuación, te mencionaremos cuáles son las características de la Cláusula Techo y las condiciones que debe cumplir el hipotecado. Tomar nota de estos datos e investiga más allá de estas referencias:
- Protección al consumidor
Aunque no lo parezca y haciendo caso a las advertencias de la Cláusula Techo, si se aplica como es debido. Este acuerdo favorece mucho al consumidor. Al optar por ella, la entidad bancaria no solo toma prevenciones contra las fluctuaciones que pueda haber en el mercado.
También evitan que sus clientes paguen por intereses inferiores al préstamo hipotecario que solicitaron. Incluyendo los casos donde se considera que no es necesario pagar intereses, como tal. A través de estas medidas también se promueve el cese de impagos. O, al menos, en menor riesgo.
- Oferta transparente
La finalidad de la Cláusula Techo, es establecer la compraventa con transparencia en el mercado inmobiliario. Cuando sus funciones son explicadas al cliente, esto permite que la transacción sea bastante amena. Porque el cliente estará conforme a los intereses que deberá cancelar en su debido momento. Y deja de preocuparse por llevarse una desagradable sorpresa en los recibos bancarios.
- Cumple con la garantía hipotecaria
A diferencia de otras hipotecas, la Cláusula Techo, solo se cancela en condiciones de la garantía hipotecaria. Es decir, no es una deuda que vas a cargar conjuntamente con el período del préstamo hipotecario.
- Plazos prolongados para el pago
Una de las ventajas que tiene la Cláusula Techo es el tiempo que tienen los hipotecados para cumplir con los pagos. Siendo desde 20 a 25 o incluso 30 años para la solvencia. De buscar medidas a corto o mediano plazo. Lo más sensato, es buscar referencias de otras hipotecas que se ajusten a tu necesidad.
- Opción de reclamo sobre cláusula abusiva
Como cualquier otro contrato financiero, firmado en entidad bancaria, bajo Estatutos legales del Estado. La hipoteca con Cláusula Techo, se puede denunciar. Siempre y cuando se cometa falta de transparencia en la transacción.
Los clientes que firmen este contrato y se percatan de que están pagando intereses más altos de lo estipulado. Tienen derecho a denunciar cualquier diferencia desproporcionada al porcentaje indicado. Así como pueden negarse aceptarlo si no de le brinda información financiera acerca de los pagos e índice referencial. O, en todo caso, si la oferta llega a cambiar luego de establecerse en el precontrato.
Toda denuncia, deberá presentarse ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas para su debido procedimiento constitucional. También se incluyen las demandas extrajudiciales, las cuales se presentan con un reclamo ante la entidad bancaria, específicamente al Servicio de Atención al Cliente.
Con esta última opción, se puede llegar al acuerdo de la devolución del dinero, al menos un porcentaje estimado.
Diferencia entre cláusula techo y cláusula suelo
Así como en la Cláusula Techo se deben seguir ciertos parámetros para su efectividad, la Cláusula Suelo también tiene sus características y parámetros. Pero, ¿en qué se diferencia una de la otra? Ambas tienen que ver con los términos hipotecarios y se mueven en el mismo régimen. Sin embargo, la Cláusula Techo puede ser considerada “abusiva”, siempre y cuando no se expliquen bien los reglamentos de uso.
Por otra parte, la cláusula suelo es considerada -de por sí- una cláusula abusiva por su falta de transparencia, y todo esto “gracias” a las entidades bancarias. Durante la época del Boom Inmobiliario, dichos organismos financieros establecieron un contrato con sus clientes. Donde se firmaba un convenio de pago a la Cláusula Suelo, por interés mínimo del 3% (ni más ni menos).
No obstante, todo cambió cuando el índice hipotecario de Euríbor empezó a decaer, y los clientes se vieron obligados a pagar cuotas que superan el interés del 3%, sin ningún tipo de excepción u opciones de reducir la tasa hipotecaria.
Por otro lado, las hipotecas de tipo variable se concedían en buenas condiciones a los hipotecados, los cuales asumen los intereses que debían cancelarse. A pesar de los cambios que pudieran darse en el mercado, los bancos, al no comunicar de los aumentos en los intereses dentro de esta cláusula, cometían falta de transparencia.
Por ello, el Tribunal Supremo español declaró nula este tipo de cláusula, desde mayo del 2013. A su vez, les permitieron a las personas el debido reclamo de su dinero ingresado para cubrir el suelo hipotecario de los inmuebles que les fueron cobrados.
Cláusula techo como contrapartida
Ahora, estableciendo una Cláusula Techo legal, podemos encontrarla siendo un complemento de la Cláusula Techo en sí. Tal y como lo hemos mencionado en las desventajas que representa la hipoteca con estas características. ¿Por qué?
Simple: es la cláusula que le permite a las instituciones bancarias establecer el mínimo de intereses que tienen sus clientes. Independientemente de si el índice Euríbor o Libor, se vuelven inferiores al porcentaje establecido en el contrato.
En pocas palabras, es un seguro para los bancos que les garantiza el ingreso de intereses estables. Eso sí, el cliente debe saber cuáles son estos intereses y haberlos aprobado con anterioridad, para que la Cláusula de Suelo sea totalmente imparcial. Y, teniendo esto en cuenta, podría decirse que no hay mucha diferencia entre esta cláusula y la hipoteca de tipo fijo.
¿Cómo saber si la cláusula techo es “abusiva”?
Si quieres evitar gastar más dinero de lo necesario, debes estar atento al tipo de oferta. Es decir, si la entidad bancaria estipula una Cláusula Techo con porcentaje muy alto, la pagará de inmediato. Es muy importante que mantengas presente los principios de este tipo de cláusula. ¡Solo pagas el límite máximo de intereses! De lo contrario, se vuelve abusiva y organismo bancario no está velando por tus beneficios sino de la entidad misma.
Aparte, también debes considerar que la solicitud de una hipoteca en España, se constituye en 2 partes. La primera viene siendo un préstamo para la compra de la vivienda. Y la segunda, es la hipoteca como tal, que funciona como garantía para el banco. Es decir, si el hipotecado no cumple con los pagos del préstamo, la entidad bancaria puede ejercer derechos sobre el inmueble obtenido.
Y es por eso que los intereses que se cubren en la Cláusula Techo no deben ser tan elevados. Mientras más oportunidades de solvencia tengan los clientes, menor riesgo de impagos y sanciones de emiten. Tanto para los hipotecados como para los organismos financieros.
Cuidado con la letra pequeña
Para mayor seguridad, es recomendable buscar asesoría hipotecaria profesional, aparte del mismísimo gestor bancario. Como te hemos dicho, al principio de este artículo, es necesario saber con qué estás lidiando. Especialmente si se trata de finanzas y bienes inmobiliarios.
La Cláusula Techo puede traerte beneficios, pero también dolores de cabeza si aceptas una con intereses más elevados que tus propios ingresos. Y para que esto no ocurra, debes tener a alguien que sepa el lenguaje que se transcribe en el contrato. Así sabrás a qué condiciones estás sujeto(a) y qué implica aceptar tales términos.
Desventajas de solicitar una hipoteca con cláusula techo
- Al fijar una Cláusula Techo, la entidad bancaria te obliga a cumplir con la Cláusula Suelo a modo de compensación.
- Debes tener toda la información y estar atento a lo que se establece en el contrato. La cláusula debe ser aplicada al momento de la ejecución hipotecaria y no verse afectado el préstamo bancario.
- La mayoría de las entidades bancarias basan su tasa de interés en porcentajes muy altos. Tanto que los clientes deben pensárselo muy bien, antes de aceptar este tipo de pactos financieros. En teoría no debería ser así. Pero dentro de la práctica, suele suceder con más frecuencia de la que nos gustaría.
- A pesar de los beneficios que pueda traer a los clientes, sigue siendo objeto de controversia por los métodos injustos que aplica el sector bancario.
- Debido a la Cláusula Suelo, los bancos pueden protegerse de diversos inconvenientes financieros que puedan surgir con el tiempo. Por ejemplo: el pago de intereses inferiores al préstamo hipotecario.
- Ganancias seguras para el banco: ya sea que obtengas un buen contrato hipotecario con la Cláusula Techo. Es bien sabido que las entidades bancarias tienen más ganancia que tú adquiriendo la propiedad. Es una inversión que vale la pena, sí. Pero es muy costosa.
- Cambios circunstanciales del plazo: puede que no afecte al préstamo, pero ¿qué pasa si hay prórrogas? En el supuesto negado de que hayas pedido una hipoteca y tengas que extenderla. Las condiciones contractuales pueden o no ser aplicadas. Teniendo como resultado incumplimientos por parte del banco o tuya.
¿Es recomendable pedir una hipoteca de este tipo?
Hasta ahora, hemos podido cubrir gran parte de lo que involucra la gestión de una Cláusula Techo. Tanto las características como sus beneficios y desventajas. No obstante, si la Cláusula Techo no te resulta una opción viable. Tienes otras alternativas con que puedes contar, por ejemplo:
- Hipoteca de interés fijo
Se trata de un tipo de interés permanente. Por lo general, se establece en la firma de contratos para préstamos hipotecarios al 2% de interés aproximadamente. Esto significa, que los clientes que optan por esta hipoteca tienen más posibilidades de alcanzar la meta de los pagos. Y solventar la deuda durante el periodo de vida del préstamo. No obstante, este tipo de contrato igualmente debe tratarse con cuidado.
- Hipoteca de interés mixto
Se establece mediante la mezcla de una hipoteca de tipo variable con las de tipo fijo. La manera de proceder en estos casos se divide en 2 parte. Al principio, los clientes pagan intereses fijos hasta cierto tiempo. Una vez finalizado el plazo estipulado, deberán atenerse a la ponderación variable del Euríbor.
El propósito de este tipo de hipoteca es otorgarles a sus usuarios mayor estabilidad -al comienzo del préstamo- para que pueden administrarse mejor al momento de cancelar las cuotas de tipo variable. Sin embargo, en los últimos años, se ha determinado que estas hipotecas suelen ser más costosas que las variables.
Conclusión
Finalmente, ya puedes contar con la noción de lo que es una Cláusula Techo y sus elementos. Ahora, solo debes considerar muy bien todos los aspectos que te hemos dado para que compres tu casa o piso. Asegúrate de solicitar la hipoteca que más se adecue a tus necesidades y estar atento a las implicaciones de la misma. ¡Verifica que sea todo legal!
