¡Bienvenido! En esta oportunidad, te ofrecemos información sobre la Ley Hipotecaria. Si deseas comprar una casa, es muy probable que necesites un préstamo que te ayude a adquirir el inmueble. Pero, antes de aceptar la oferta de financiamiento, debes estar consciente de los parámetros legislativos.
La ley hipotecaria entró en vigor el 16 de junio de 2019. Su propósito es regular los préstamos hipotecarios que se le ofrecen a los clientes en instituciones bancarias, buscando la protección de los consumidores como prioridad. Y, a la vez, promover las buenas prácticas de transparencia en las operaciones con intereses.
También conocida como Ley de Crédito Inmobiliario, la iniciativa de la Unión Europea ha marcado pautas para el manejo de los contratos con préstamo hipotecario. Pero, ¿cuáles son estas regulaciones? Te contestaremos esto y más, a lo largo del post. Así que, sigue leyendo para enterarte de todo lo que debes saber sobre la Ley Hipotecaria.
Tabla de Contenidos
¿Para qué sirve la ley hipotecaria?
La legislación para los préstamos de hipotecas obliga a los bancos establecer contratos con la debida transparencia. Para que el cliente, sepa cuales son las condiciones y riesgo que corre al aceptar la oferta. Además, se exige que dicho contrato sea presentado ante notario antes de que se apruebe su firma.
En otros aspectos, la protección que brinda la Ley Hipotecaria a sus consumidores es la sentencia de anulación por cláusulas abusivas. En caso de que el contrato no supere la transparencia. Y con esto, permite que se repartan los gastos de forma más justa en concepto de gestoría para escrituras y registro. Incluyendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
A diferencia de la Ley Hipotecaria anterior, esta reforma contiene apenas 2 artículos de carácter retroactivo de forma general. Uno, en casos donde se reducen los intereses de tipo variables al convertirlos en un interés de tipo fijo. Cuya comisión será del 0.15% (máximo). Y el segundo, donde se establece el plazo para reclamar el impago por la hipoteca.
Cambios en la ley hipotecaria
Siguiendo con las modificaciones, esta nueva Ley de Crédito Inmobiliario permite a los clientes elegir la mejor oferta de préstamo hipotecario. ¡En el banco de su preferencia! Es decir, ya no están obligados aceptar la contraoferta de mejorar las condiciones del contrato y los intereses por impago.
Y hablando de intereses por impago, la nueva legislación establece una comisión menor que favorece a los clientes. Esto, en caso de que el banco inicie la reclamación por impago. Además de indicar el derecho que tienen de anunciar una amortización anticipada de la hipoteca.
Es decir, se le permite al banco negociar con el cliente sobre una notificación previa (de un mes). Para que el cliente liquide el préstamo. Siempre y cuando la entidad bancaria otorgue al cliente la información necesaria del proceso en los próximos 3 días hábiles. Justo después de haber hecho la notificación.
La comisión por cancelar la deuda con intereses variables, antes del plazo establecido es de: 0,25% para los primeros 2 años y de 0,15%, iniciando el tercer año. Y, para el tipo de interés fijo son: 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% después de la década. Aunque estas son las comisiones de base máxima, los bancos pueden establecer ponderaciones más reducidas, si así lo prefieren.
Por impagos y embargos – Los requisitos: para solicitar una Ejecución Hipotecaria son más estrictos que los de la Ley anterior, teniendo en cuenta que la actual establece solamente 3 impagos sucesivos para su efectividad. Y los intereses de demora están al 3% del capital del préstamo, los cuales serán calculados durante el primer año de la hipoteca. O serán del 7% para pagarlos en un período de 15 meses, a lo largo de la segunda mitad del préstamo.
Prohibiciones
Dentro de las modificaciones en la regulación de préstamos hipotecarios, también se excluye la vinculación de ciertos beneficios y servicios. Por ejemplo: la venta de seguros del hogar, tarjeta de créditos (de la banca) y cualquier plan de pensiones.
No obstante, se permitirá la reducción de intereses a los clientes que contraten estos productos (aparte). Ahora, ¿cuál es la diferencia de tener estos productos desvinculados del préstamo hipotecario? Te la decimos:
¡La libre elección! Mientras que dichos productos se hallen vinculados al préstamo hipotecario, el cliente está forzado a tener que aceptarlos por paquete. Lo que significa, asumir más gastos. Pero, al ofrecer una tarjeta de crédito o un seguro, por ejemplo. El cliente puede elegir el producto que más le conviene, si es necesario.
Importante
Si el banco donde estás solicitando la hipoteca, te obliga a contratar cualquiera de estos servicios para acceder a ella. ¡No lo aceptes! Debes dirigirte al Banco de España y solicitar cambiar la entidad. Procurando que sea en un banco que ofrezca un préstamo hipotecario con mejor garantía de pago.
Por último, la Ley Hipotecaria prohíbe que los bancos impongan un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable. Es decir, la Cláusula Suelo queda fuera de los contratos. Ni siquiera, si el Índice de Euríbor está al -0%. Sin embargo, lo que sí se puede es, tener un índice de 0% como mínimo para las hipotecas.
Ventajas de la nueva Ley Hipotecaria
Aunque, ya hemos mencionado varias ventajas que ofrece esta nueva legislación. Hay una en particular que sugerimos al inicio del post, pero no la explicamos a detalle. Se trata del cambio de hipoteca con interés variable a interés fijo.
Teniendo en cuenta cuáles son los intereses variables. Al modificar el préstamo hipotecario por un interés fijo de 0,5%, que podrás cancelar en 3 años. Los años siguientes, ¡serán libres de intereses! Así es, esta nueva modalidad puede permitir a los clientes poder liquidar la deuda cómodamente. No obstante, las entidades bancarias pueden aceptar o negarse a realizar este tipo de cambios de hipoteca.
- Firmas de hipoteca ante notario
Sin duda, una de las mejoras más notables en la regulación de la Ley de Crédito Inmobiliario. Al permitirle al cliente elegir el notario para la firma del contrato, se toma la prevención de que éste no esté coaccionado por el banco.
Además, con la participación permanente del notario en los nuevos contratos. Es posible asesorar y defender al cliente de cualquier cambio que se suscite en las cláusulas hipotecarias. Todo cambio en el contrato, deberá estar sujeto a revisión, dando un plazo de 10 días para verificar las modificaciones. Tanto el cliente de forma individual, repasarla con el notario y con el apoderado del banco para aprobación y firma.
De encontrar posibles cláusulas abusivas en el contrato del préstamo hipotecario. El notario saldrá en defensa del cliente y ejercerá el derecho de solicitar la nulidad del mismo. Protegiendo al consumidor de deudas que atentan a la liquidez de la hipoteca en los plazos estimados.
- Previo consentimiento del contrato para autorizar la hipoteca
Si el contrato se encuentra en excelentes condiciones, se debe firmar un documento de consentimiento ante notario. Ahí, el cliente declara que ha entendido y asume las condiciones e implicaciones del contrato.
Después de esto, se procede a la firma del contrato por préstamo hipotecario. Eso sí, es muy importante que se firme el documento de aprobación. Si no lo haces, no se podrá autorizar la firma de la hipoteca.
Nota
La Ley Hipotecaria exige que, en caso de negar una hipoteca al cliente. El banco tiene la obligación de informar las razones del porqué. Ahora, si el banco ofrece un préstamo hipotecario que al cliente no le satisface, éste puede rechazarla, independientemente de las condiciones.
- Cambio de divisas para el pago de la hipoteca
Si has contratado una hipoteca con una moneda distinta a la local (€), y deseas cambiarla, puedes hacerlo. Una de las normativas que contiene la Ley Hipotecaria, es efectuar el cambio de divisa, en cualquier momento. Si el cliente lo desea, puede comenzar a pagar la hipoteca en la moneda que desee. Siempre y cuando sea la que mayor ingreso le genere, para facilitar los pagos de la deuda.
- Traspaso de la hipoteca a otro banco
Para profundizar en la opción de trasladar la hipoteca a otra entidad bancaria. Debes entender que esto se hace en casos donde las condiciones de pago no favorecen al cliente. Es decir, mientras que el contrato no presente problemas en el incremento de intereses o se haya violado una cláusula. El cliente deberá asumir las obligaciones que le corresponden y pagar la deuda sin excusas.
Ahora, si se trata de una hipoteca que resulta muy difícil de pagar. El cliente bien puede realizar la solicitud de cambio de banco tras cumplir 5 años de vida con la hipoteca. Y esto podrá hacerlo sin recibir alguna sanción por parte del banco. De hecho, la Ley Hipotecaria establece que hay 2 opciones:
Hacer negociaciones con la misma entidad para cambiar el tipo de interés variable por uno fijo. O realizar el traspaso a otro banco que permita realizar este cambio. De ser así, el banco cobra una comisión del 0,25% por los primeros 3 años del préstamo hipotecario. Teniendo en cuenta que el 90% de los gastos -de gestoría, notario, registro, etc. -corren por cuenta de la entidad.
- Repartición de gastos relacionados a la Hipoteca
Anteriormente, los gastos de hipoteca corrían por cuenta del cliente. Pero, con la nueva Ley, se ha hecho más favorable estos costes para el cliente, que solo debe pagar por la tasación y su copia de la escritura. Pero, ¿Qué gastos cubre el banco? Te decimos: La gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto de actos Jurídicos Documentados. Y la copia de la escritura que pertenece al banco.
- Límite en los intereses de demora
Para determinar que una hipoteca no incurra en cláusulas abusivas, la nueva Ley de Hipoteca establece que el límite de la cuota para intereses moratorios será del 9%. Haciendo pública una lista de las condiciones que pueden determinar cuando hace efecto una cláusula abusiva. Precisamente, para evitar que los contratos falten a la Ley.
- Cumplimiento de transparencia y asesoría gratuita
Esto se refiere a la información que el banco debe proveer al cliente, mucho antes de formalizar el contrato. Los detalles de las condiciones y opciones de intereses, deberán expedirse de forma gratuita y complementaria a los servicios generales. Y no solamente debe dar esta información al cliente, ¡también al notario!
Por lo tanto, el banco dispone de 7 días para otorgar toda la información de manera concisa, clara y precisa a los involucrados. Para que el notario pueda advertir al cliente de cláusulas que se sospechen abusivas y proceder a modificarlas.
Entre la documentación que el banco debe otorgar es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). La copia del contrato la Ficha de Advertencias Estandarizadas, la cual expone las cláusulas más peligrosas que se hallan en el préstamo hipotecario. Deben ser explicadas a detalle, para mayor entendimiento del cliente.
- Tasación de los bienes inmuebles
En este apartado, se enfatizan las normativas del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, referente a la “Tasación de los bienes inmuebles”. Pero, ¿de qué se trata todo esto y dónde se aplica este valor en la hipoteca? Te lo explicamos:
En estos préstamos, puede haber inmuebles como garantía. Para el pago de las deudas que no puedan ser cubiertas de forma dinerada. Siempre y cuando el valor de la vivienda sea equitativo al préstamo. Y esta tasación, debe hacerse mucho antes de firmar el contrato.
Ahora, el valor que se estima para esta transacción, debe ser cotizado por una sociedad experta en tasación. O por una entidad de crédito oficial que ofrezca este servicio, los cuales se incluyen en la Ley 2/1981 de 25 de marzo sobre la regulación del mercado hipotecario.
Toda tasación de inmueble, debe respetar las normativas de transparencia y conformidad. Al igual que se exige una cierta reputación internacional, según la Orden ECO/805/ 2003.
Conclusión
¡Al fin! Hemos podido darte toda la información relevante sobre la Ley Hipotecaria. Con ella, ya estás al tanto de los cambios que se realizaron en las regulaciones. Así que, no te olvides de ellos, y ten en cuenta las condiciones del contrato para poder aceptar la oferta de préstamo más conveniente.
Recuerda que siempre puedes pedir una segunda opinión y buscar asesoría legal experta en la materia, antes de acceder a una hipoteca. Por otro lado, te recomendamos que indagues sobre los diversos tipos de hipoteca. Así como las consecuencias de una Ejecución Hipotecaria, para estar al tanto de las implicaciones que lleva tener impagos. ¡Hasta la próxima!
