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Ejecución Hipotecaria: concepto, función y requisitos

Ejecución Hipotecaria

Si buscas información acerca de la Ejecución Hipotecaria, lee atentamente este post. Aquí te diremos todo acerca de su función, características y requisitos. Absolutamente todo, para que puedas solventar deudas tras la compra de una vivienda. 

Mediante una Ejecución Hipotecaria, los acreedores de hipotecas pueden realizar los reclamos y cobranza de las deudas pendientes. Pudiendo tomar como garantía la propia vivienda del cliente deudor. Entérate de todos los parámetros que existen para realizar este procedimiento de cobro tan importante y cómo evitarlo.

¿Cuándo se realiza una ejecución hipotecaria?

Siendo un procedimiento legal, cuyo régimen está consolidado por Ley Hipotecaria de España. Las repercusiones por impago llevan a sanciones tan graves como el propio desahucio o subasta de la vivienda. Cosa que a nadie le gustaría pasar por eso. Pero, ¿cómo evitar que se realice la Ejecución Hipotecaria? Y de tener una: ¿Se puede detener? 

Ambas preguntas, las responderemos durante el desarrollo de este artículo. Pero antes, debemos aclarar ciertas cosas. En primer lugar, cuando hacemos mención del “acreedor”. Nos referimos al ente bancario que, por lo general, es el organismo que otorga el préstamo hipotecario. Mientras que la “ejecución de la garantía”, viene siendo la vivienda hipotecada.

Por otro lado, debemos señalar que, para que haya una Ejecución Hipotecaria, los hipotecados (clientes) deben cumplir con ciertos requisitos. Solo si llegan a establecer estos parámetros, el banco puede proceder hacer el reclamo. De lo contrario, no tendrá derecho a tomar medidas tan drásticas. Por ejemplo:

Si formas parte de las personas hipotecadas con deudas de 1 a 2 meses. ¡Aún tienes oportunidad de pagar estas cuotas y ponerte al día! Eso sí, no pierdas el tiempo. Porque corres el riesgo de que el banco proceda a realizarte una Ejecución Hipotecaria por impagos más prolongados.

Ejecución Hipotecaria

Ahora, si las deudas tienen un plazo pendiente mayor de 3 a 6 meses. El reclamo puede incluir tanto el cobro de las cuotas incumplidas como el monto total del crédito pendiente. Y este puede estar sujeto a un interés del 20% al 25% de penalización. Por lo general, la subasta se realiza al quinto mes de impago, aunque todo dependerá de la morosidad. Si el hipotecado supera el 3% de la deuda en 3 meses, se procede la ejecución de garantía.

Obligaciones de los hipotecados durante una Ejecución Hipotecaria

Ante los impagos frecuentes del préstamo hipotecario, los deudores deberán hacerse responsables de los pagos tan pronto sea posible. Y no solamente deberá solventar la deuda, sino también velar por los costos judiciales. Los cuales se le acrediten por el proceso de Ejecución Hipotecaria.

En caso de que le sea imposible desembolsar el monto del importe final. Y, a su vez, quedar debiéndole a los fiadores -de haberlos-. El banco podrá proceder a la subasta del inmueble. Siempre y cuando la vivienda no sea principal. De lo contrario, es posible la rehabilitación del préstamo hipotecario con la condición de que el dueño pague las deudas y los demás gastos pendientes.

Tal medida significa que el deudor tiene oportunidad hasta el día estimado para la subasta. Para presentar el pago de todas las deudas. Y así, evitar la venta de su vivienda habitual (familiar). Una vez solvente, el propietario(a) podrá continuar con el resto de los pagos del préstamo hipotecario sin correr ningún riesgo de desahucio. 

Sin embargo, deberá aprender a mantenerse al día para que no vuelva a ocurrir la Ejecución Hipotecaria. Y la segunda vez no se podrá aplicar la condición de rehabilitación, dado que solo puede ocurrir una vez cada 5 años.

En caso de subasta

Si con la subasta, se llegase a cubrir todas las deudas y gastos que carga el propietario. Tomando en cuenta el monto del crédito, costas judiciales e intereses. Tal deuda, quedará saldada y no habrá otro abono adicional. A menos que el valor ofrecido por el inmueble haya sido inferior a lo que debe.

Ejecución Hipotecaria

Por otro lado. Aún si no hay comprador, los acreedores pueden quedarse con el 60% del valor estimado del inmueble. Dejando al dueño o dueña, con la obligación de abonar lo deducido entre el precio de la vivienda que el banco adquirió y el importe total del crédito. Aparte de los costos judiciales e intereses anuales que se estiman desde 8%, aproximadamente. 

Ahora bien, si con el 60% de crédito que se queda el banco es suficiente para cubrir toda la deuda. No habrá necesidad de abonar algo más. Porque, al igual que el primer caso, la deuda ya se pagó. Todo esto lo puedes ver a detalle en el Real Decreto de Ley 8/2011.

Consejos para evitar la Ejecución Hipotecaria

Una de las preguntas más frecuentes que tienen las personas acerca de este tema es: “¿cómo evitar la Ejecución Hipotecaria?”. Y es completamente razonable, dado a que tratamos con un proceso donde se reclama un préstamo. Además de que se añaden más gastos a la deuda. Sin mencionar las medidas más extremas. En caso de que tu vivienda no aplique para que puedas recaudar el importe de crédito a tiempo.

Por eso, queremos ofrecerte algunos consejos que pueden ayudar a prevenir un desalojo de tu piso o vivienda. Aparte de seguir estas recomendaciones, también te sugerimos pedir asesoría profesional antes de aceptar cualquier contrato que incluya un préstamo hipotecario. No solo te ayudará a entender cómo funciona el procedimiento y estar consciente de las implicaciones. También podrás evitar cometer muchos errores.

  • Estar al día con los pagos a la entidad bancaria

Evita a toda costa, tener que recibir un comunicado oficial del banco sobre impagos de la hipoteca. Que acumules un par, no es alarmante. Pero, si es considerable el inicio de una petición de desalojo y subasta futura. Todo esto si no tomas el control de las deudas, ¡a tiempo!

¿La solución? Paga lo que debes antes de que se realice una Ejecución Hipotecaria. O en el peor de los casos, intenta conseguir el dinero antes de que se haga la subasta. Y, aunque este sea el consejo más práctico, no deja de ser relevante para este y otros más donde las deudas se hacen presentes.

  • Establece un acuerdo de solvencia

No todas las personas tienen la capacidad económica para solventar deudas al momento. Y, a veces, se torna muy complicado recaudar los fondos necesarios a tiempo. Por eso, establecer acuerdos que se ajusten a tus necesidades, pero que también favorezca a los involucrados.

Por lo tanto, existe la posibilidad de negociar con la entidad bancaria sobre el excedente de cuotas pendientes. Por ejemplo: ampliar el plazo del préstamo, es una de ellas. ganar más tiempo, es más factible poder reunir el dinero y saldar la cuenta. 

No obstante, esta opción tiene sus inconvenientes. Porque, una vez que firmas la extensión del plazo, debes pagar el importe final con un aumento por retraso. Lo que significa que, mientras más impagos tengas, mayor será la cuantía de la deuda. Así que la negociación debe hacerse minuciosamente, siguiendo las reglas y condiciones.

Ejecución Hipotecaria

Reunificación de deudas, como segunda opción. Se trata de solicitar a la entidad bancaria realizar un monto total entre el préstamo hipotecario con los otros pagos financieros pendientes. Dígase, las tarjetas de crédito, préstamos personales, seguro, etc.

Por último, hacer solicitud de prórroga antes de la Ejecución Hipotecaría. Al menos por un tiempo determinado. Esta opción, permite al cliente, posponer el pago, a través de una carencia de hipoteca. Las entidades bancarias suelen acceder a plazos de hasta 3 años. Sin embargo, es una estimación, no una obligación, así que la carencia puede ser de menor duración.

Nota

En cuanto a la carencia hipotecaria, pasa lo mismo cuando se pide extender los plazos de pago al préstamo hipotecario. El importe final aumenta. De hecho, tras la carencia hipotecaria, se pide ampliar el plazo al terminar el periodo de prórroga. Esto se debe hacer para evitar que las cuotas aumenten cada vez más. Al fin y al cabo, se sigue debiendo dinero al banco. Y la solución es pagar las deudas, no incrementarlas. 

  • Alegar cláusulas abusivas

Otra de las formas para evitar la Ejecución Hipotecaria, es hacer respetar el proceso legal de la Cláusula Hipotecaria. Durante la transacción y firma del contrato para el préstamo, tanto el cliente como el acreedor deberán cumplir las normas. En caso de que sea el ente quien no respete lo estipulado en el contrato. El hipotecado, puede denunciar por cláusula abusiva.

Si este es el caso, un juez podrá detener la Ejecución Hipotecaria, según los regímenes que se estipulan por la Ley Hipotecaria. De hecho, podemos darte un ejemplo en los casos con alegación de cláusulas abusivas:

  1. Cláusula de Vencimiento anticipado

Solo se puede tomar la medida de ejecución hipotecaria, si el hipotecado tiene un impago del 3% o 7% del capital. Si lleva 12 mensualidades pendientes en la primera mitad de la hipoteca. O, si acumula un total de 15 cuotas pendientes a lo largo de la segunda mitad del préstamo. De lo contrario, la subasta y/o embargo, es una acción que se considera nula.

  1. Cláusula Suelo

Este tipo de cláusula, infortunadamente tiene fama de ser abusiva, dado a que los bancos la utilizan para beneficio propio. Por lo general, viene siendo un complemento de la Cláusula Techo. Precisamente para prevenir que las cuotas del préstamo hipotecario no disminuyan. Y, a su vez, mantener el importe a porcentaje estable.

No obstante, esta Cláusula Suelo debe ser informada. Mucho antes de la firma del contrato hipotecario, para su aprobación y uso en condiciones legítimas. De lo contrario, si el cliente encuentra disparidades en el aumento de sus impagos con relación a una Cláusula Suelo. Un juez podrá declarar nulo el embargo del bien inmobiliario.

  • Estar sujeto al Código de Buenas Prácticas

Por último, pero no menos importante, se puede evitar la Ejecución Hipotecaria con las siguientes alternativas: Reestructuración de la deuda y solicitar una quita de capital pendiente. ¿A qué nos referimos con esto?

La primera opción se trata de una solicitud de carencia de capital, con un plazo de 5 años. Incluyendo una extensión de hasta 40 años. O, bien puedes pedir que se reduzca el interés del importe a 0.25%, según el índice Euríbor. 

Ejecución Hipotecaria

Por otro lado, tienes la segunda opción, en caso de que la reestructuración no resulte conveniente. Ahora bien, existe una tercera opción. Pero, en este caso el inmueble ya dejaría de pertenecerte. Y es mediante la negociación con el banco para tener 2 años de prórroga en alquiler social.

¿Qué hacer cuando la Ejecución Hipotecaria se hace efectiva?

Hasta ahora, hemos podido darte información preventiva de qué hacer en casos de pagar tus deudas hipotecarias a tiempo. Pero, ¿qué sucede cuando ya no hay vuelta atrás y estás a poco de perder tu casa? Aunque, sea muy lamentable esta situación, tú puedes ser parte de la población que el banco ha desahuciado por impagos. Y, de no serlo, lo mejor es que estés consciente de lo que podría pasar si no pagas a tiempo. Por favor, quédate un rato más y lee las consecuencias que puede haber tras una Ejecución Hipotecaria.

Las razones de una Ejecución Hipotecaria inician cuando el hipotecado deja de pagar la primera mensualidad del préstamo. La Ley establece un plazo de 15 días como máximo, para que el banco notifique del impago a su cliente.

Si pasa un mes, luego de haber recibido la notificación y aún no hay abonos, se realiza otro aviso por vía SMS, carta impresa o correo electrónico. Este segundo comunicado, no es para incluir al deudor en su lista de morosidad, sino para advertirle de que debe pagar las cuotas pendientes.

No obstante, de aplazar los pagos y cumplirse los 5 meses de mora el banco procede a la demanda judicial. Al solicitar la Ejecución Hipotecaria, el hipotecado tiene 10 días, para solventar las deudas. Las cuales, deberán ser inscritas en el Registro de la Propiedad.

Ejecución Hipotecaria

Si no, la subasta de la vivienda será anunciada a través del tablón de anuncios del Ayuntamiento local. También en el Juzgado y Registro de la Propiedad. Siendo de carácter público y adjudicada al mejor postor (de haberlo).

Por último, una comitiva judicial procederá, junto con un cerrajero a cometer el desahucio del hipotecado. Aquí, ya no te queda más opción que retirarte de la vivienda y cuadrar las cuentas, si es que aún te quedan deudas con el banco.

Conclusión

¡Ten cuidado de la Ejecución Hipotecaria! Si estás planeando adquirir un piso o vivienda, procura mantenerte al día con los pagos mensuales de las cuotas hipotecarias. Hazlas parte de tus gastos prioritarios. Si te resulta difícil, consigue asesoría contable.

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