Si estás considerando comprar una vivienda, debes saber cómo se maneja una Hipoteca. En este post, te enseñaremos cómo hacerlo. Partiendo de su concepto, el cómo está constituida y cuáles son sus tipos y variaciones de préstamos hipotecarios.
Antes de considerar la solicitud de una Hipoteca, debes tener en cuenta lo siguiente: ¿Qué es y para qué se utiliza? Una Hipoteca es un método financiero para comprar un inmueble. Incluso pueden ser bienes muebles per se. Siempre y cuando sean de fácil traslado y no se altere su naturaleza o calidad. Dígase de vehículos, joyas, obras de arte y hasta dinero, acciones, etc.
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¿Cuál es la diferencia entre Hipoteca y crédito bancario?
La condición de un préstamo hipotecario es que el acreedor (banca o avalador) puede tomar derecho de la propiedad. En caso de que el hipotecado no cumpla con el pago de las cuotas mensuales.
Por lo tanto, el inmueble siempre pertenecerá al dueño, mientras cumpla con las obligaciones financieras impuestas en el contrato. De lo contrario, se procede a una Ejecución Hipotecaria que viene siendo la subasta del mismo inmueble para cubrir toda o gran parte de las deudas.
Ahora, ¿un financiamiento por hipoteca no es lo mismo que un crédito? No. De hecho, hay muchos factores que diferencian a estos métodos de financiamiento. En primer lugar, al solicitar un préstamo hipotecario, se otorga el monto necesario para cubrir la compra de la vivienda.
Mientras que, con el crédito, el banco le va dando el Capital al cliente, según lo vaya necesitando. Y este puede ser para un determinado propósito -un bien o servicio-. Además, los créditos suelen ser a corto plazo. Por ejemplo: 2 préstamos de larga duración, pero no tan extensas como pueden llegar hacer las hipotecas que rondan entre los 15 a 30 o 40 años.
Pago de intereses
La Ley Hipotecaria establece que la solvencia del préstamo se deriva del monto total de las deudas -incluyendo intereses-. Al contrario del crédito, donde solo se abona la cantidad de dinero que le dispensa el banco. Sin embargo, los intereses en el crédito son más elevados que los préstamos hipotecarios. Por lo tanto, las cuotas son un poco más altas que la de una hipoteca.
Por otro lado, la cancelación de las deudas en el crédito se paga directamente al ente bancario. Mientras que los préstamos hipotecarios se deben presentar ante el Registro de la Propiedad. Lo que conlleva a gastos por constitución e intervención del notario para la inscripción de las escrituras. Es decir, más dinero.
Renovación
En este punto, podemos determinar que un crédito viene siendo un préstamo personal. Siendo la compra de bienes y servicios que se necesitan para el consumo propio o de negocio. Lo que permite a pequeñas empresas o trabajadores autónomos impulsar sus proyectos, por ejemplo. Y con este procedimiento financiero de crédito, es posible renovarlo o incluso solicitar una extensión del plazo. Todo lo contrario del préstamo hipotecario, donde el contrato va en una sola dirección. Cubrir las deudas y adquieres el derecho total de la propiedad o se emite una Ejecución Hipotecaria y debes desalojar la vivienda.
Características de una Hipoteca
Habiendo establecido las diferencias de un préstamo bancario con uno personal, ahora podemos profundizar en las características de una Hipoteca. El Capital, los intereses y el plazo, son los elementos principales que la constituyen.
En primer lugar, entendemos al Capital como el dinero prestado por la entidad bancaria para la compra del inmueble. Eso sí, la cantidad nunca excede o es justamente la que se necesita para comprar la vivienda. Más bien, es un apoyo sustancial para adquirir la vivienda.
Y que sea menos que la valoración neta del inmueble, es en realidad por precaución. Si llegase a ocurrir un embargo, las ganancias obtenidas en la subasta pueden cubrir las deudas e intereses. Al menos la mayor parte. Aunque todo dependerá del monto total del importe hipotecario que tenga el cliente.
Por otro lado, está el porcentaje de interés hipotecario, el cual deberá estar previamente establecido en la firma del contrato, según el tipo de hipoteca. Dicho porcentaje, es un coste extra en la deuda del préstamo que debe ser cancelado a la entidad bancaria. Pudiendo ser de 2 tipos: fijo o variable.
Finalmente, dentro de una Hipoteca, se establece un plazo para poder solventar el préstamo. Por lo general, el tiempo estimado suele ser considerable, dado a la inversión que se hace para cubrir la compra de un hogar. De este modo, puede durar varios años, permitiéndole a los hipotecados poder reunir el dinero y pagar a tiempo.
Inconvenientes de tener una Hipoteca en mora
Este trámite financiero puede ser una solución económica para adquirir el hogar que tanto deseas. No obstante, las cláusulas sujetas a las transacciones hipotecarias, no siempre se respetan. Y no hablamos solamente de los clientes que no pagan a tiempo, también de muchas entidades bancarias que hacen contratos con intereses altísimos. Que no hacen más que incrementar la tasa de impagos por hipotecas.
Además de esto, está la amenaza de perder la propiedad que tanto nos ha costado conseguir. Independientemente de si te atrasas en unos cuantos pagos. La Ejecución Hipotecaria es una medida muy estricta en cuanto a la tasa de interés. Por ejemplo, si el cliente sobrepasa el 3% o 7% del importe por impago, es muy probable que se inicie la solicitud de subasta.
Tipos de Hipoteca
- Hipotecas de interés Fijo
Nos referimos a los préstamos hipotecarios donde el porcentaje de interés en las cuotas nunca cambia. Teniendo un mismo monto durante toda la durabilidad del préstamo para cubrir la deuda. Ahora, debes tener mucho cuidado cuando firmas este tipo de contrato. Todo dependerá de los costes de subrogación. Si son muy alto, el interés puede ser de 4% o más.
- Hipotecas de interés Variable
Tal y como su nombre lo indica, los intereses en las cuotas mensuales del préstamo hipotecario suelen variar. Y, aunque la de tipo fijo es más atractiva. Esta suele ser la más aprobada por los bancos, para financiar la compra de una vivienda. Además, cuenta con un sistema de automatización de cuota constante o francés y tipo variable.
- Hipotecas de intereses Mixto
Si la Hipoteca de tipo fijo o variable no te funciona. Puede optar por pagar a la primera mitad del préstamo cuotas constantes y a la segunda mitad, cuotas variables. Para un mayor control en los pagos y agilización de solvencia.
Existen otros tipos de hipotecas según las cuotas, público, tipología de inmueble y la naturaleza de los préstamos. Por ejemplo: las de cuota blindada, final y creciente. Hipoteca para jóvenes, para los no residentes y determinados colectivos. Para pisos de bancos, VPO públicas o privadas, sobre bienes urbanos y rústicos, etc.
Condiciones para obtener una Hipoteca
Si deseas tener una vivienda, puedes pedir una hipoteca. Sin embargo, no es tan fácil como pedir un préstamo para cubrir los gastos de una reparación electrónica. Hablamos de la compra de un inmueble, de gran inversión. Y, aunque el banco te ayude a costear gran parte de ella, tú también debes aportar Capital.
Y así como debes tener ahorros, también debes cumplir con una serie de requisitos para poder adquirir una Hipoteca. Y recuerda, que solo serán aprobadas aquellas hipotecas que tengan un suficiente soporte financiero fiable, para garantizar que se pagará. A continuación, te decimos cuáles son las condiciones para obtener una Hipoteca:
- Tener 30% de inicial para la compra del Inmueble como mínimo
Los acreedores solo brindan un 80% máximo de Capital, para la compra del inmueble. Ya sea en base al valor de la propiedad o de tasación. Lo que deja al hipotecado con la responsabilidad de cubrir la diferencia de ese Capital, es decir el 20%.
Sin embargo, se recomienda a todos los clientes que reúnan mínimo un 30% de inicial antes de solicitar una Hipoteca. Porque es posible que el banco no de el límite máximo de financiación.
Aparte, debes incluir los gastos que debes realizar como propietario. Para oficializar la compraventa y la escrituración de la hipoteca ante notario. Los cuales son importantes porque están asociados a Impuestos sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF). Además de estar sujetos a los honorarios que incluyen los gestores para este tipo de trámite. Así que, considera estos trámites como un 12% de gasto extra.
En caso de que no tengas ahorrado la cuantía de los porcentajes que antes te mencionamos. Existe la posibilidad de solicitar una hipoteca especial que abarca más del 80% del Capital. Pudiendo llegar al 90% o incluso al 100%. No obstante, debes tener cierto perfil financiero para que el banco pueda aprobar esta Hipoteca.
Por ejemplo: tener estabilidad de ingresos, hacer la compra de un piso en el banco. Poder ofrecer una garantía de pago (avalar una vivienda libre de cargas como casa paterna u otro familiar). Además de contratar un servicio de bróker o intermediario especializado en el mercado inmobiliario, etc.
Nota
En caso de que quieras solicitar una hipoteca para adquirir una segunda vivienda, puedes hacerlo perfectamente. Siempre y cuando respetes la condición de tener un 40% o 50% de inicial ahorrado para comprar el inmueble.
Este capital suele ser más alto, porque las entidades bancarias suelen otorgar un máximo de 60% a 70% de capital hipotecarios. Aunque, todo dependerá del valor estimado que tenga la vivienda.
- Estabilidad laboral con buenos ingresos
Para cubrir los gastos de una Hipoteca, se debe estar consciente de los ingresos que llevas como cliente. Por lo general, al tener estabilidad laboral, existe la capacidad de ahorro. Y con ellos, la posibilidad de invertir en una compra de vivienda. Sin embargo, no todas las personas ganan lo mismo.
Así que, debes ajustar tus ingresos con el índice de intereses que tendrán las cuotas del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si en el contrato se estipula que las cuotas mensuales son de 600€. Y no quieres superar un porcentaje de interés máximo de 35%. Debes tener un ingreso aproximado de 1.700€ o más. De lo contrario, ¡no podrás cancelar el importe total de la deuda!
Ahora, también tienes la opción de solicitar otro préstamo en pareja. De hecho, al ser así, la propuesta financiera trae más beneficios y mejores condiciones que una Hipoteca individual. Si no, también puedes ajustar las cuotas, con la entidad bancaria. Siempre y cuando sean realistas y estén sujetas a la capacidad financiera que obtienes en tu trabajo.
En cuanto al tipo de trabajo que debes de tener, los bancos no pueden denigrar a cualquiera de los formatos. De modo que, no importa si eres trabajador por cuenta ajena, autónomo o empresario. Si cumples con los requisitos de antigüedad y economía, para la firma de un contrato por préstamo hipotecario, eres bienvenido.
- Contar con historial crediticio íntegro
Antes de aprobar una hipoteca, la entidad bancaria toma en consideración el historial de crédito que ha tenido el cliente a lo largo de los años. Con la finalidad de verificar si el cliente ha cumplido con los pagos de los préstamos. O, en todo caso, si tiene deudas pendientes.
Para ello, se realiza una consulta a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) o se realiza una búsqueda en el listado de morosos. Puede ser en la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (ASNEF) o en la Renta Activa de Inserción (RAI).
No obstante, lo ideal sería que, al momento de solicitar una Hipoteca, puedas tener solvencia en cualquier préstamo o deuda, para enfocarte en pagar solo las cuotas de la Hipoteca y no cargarte con tanta plata. Además de que así podrías tener más chance de conseguir que te la aprueben.
- Tener un aval solidario u ofrecer garantías extra
Esto es en caso de que el banco no esté muy seguro de la solvencia que puedas tener a futuro. Por lo tanto, se pide al cliente un aporte de garantía adicional para salvaguardar el pago de las cuotas hipotecarias.
La garantía puede ser un Patrimonio (casa de un familiar). La cual, hará frente a la solvencia de las deudas del importe final del préstamo. Aunque esta medida es muy arriesgada. Porque si no pagas las deudas de la hipoteca, esa casa será embargada. Y a consecuencia, los habitantes serán desalojados. Así que, no es una buena opción aceptar esta condición en el contrato.
Conclusión
¡Enhorabuena! Ya sabes todo lo referente al tema de hipoteca. Y ahora que estas enterado de las condiciones y requerimientos, solo te queda evaluar qué tipo de contrato es más conveniente para que compres tu casa.
