Asesor铆a Presencial

Subrogaci贸n hipotecaria: concepto, funciones, tipos y beneficios

Subrogaci贸n hipotecaria

Si quieres saber c贸mo funciona una subrogaci贸n hipotecaria, este contenido te interesa. Te daremos la definici贸n y elementos de este proceso, adem谩s de las condiciones necesarias para que se formalice. As铆 que, si est谩s considerando comprar una vivienda con hipoteca adeudada, te conviene saber lo que es una subrogaci贸n.

La subrogaci贸n hipotecaria es cuando se traspasa la obligaci贸n de pago y/o financiamiento de una hipoteca. Es decir, el deudor actual puede ser sustituido por otro, al igual que el banco puede ser reemplazado por otra entidad y/o prestamista interesado.

驴Para qu茅 sirve una subrogaci贸n hipotecaria?

La finalidad de una subrogaci贸n hipotecaria es mejorar la transacci贸n financiera del pr茅stamo, permiti茅ndole al cliente poder saldar la deuda al plazo establecido y sin tantos intereses. No obstante, para que esto suceda, se deben acatar ciertas normas.

En primer lugar, debes saber que dentro del concepto se instauran f谩cilmente los 2 tipos de subrogaci贸n hipotecaria: la subrogaci贸n hipotecaria donde se suple al banco y la subrogaci贸n hipotecaria que reemplaza al deudor.

Ahora, las entidades financieras que est谩n sujetas a la subrogaci贸n hipotecaria pueden ser: Bancos, cajas de ahorro, cooperativas, establecimientos o entidades oficiales de cr茅dito, as铆 como la Confederaci贸n Espa帽ola de Cajas de Ahorros.

Subrogaci贸n hipotecaria
  • Cuando hay cambio de deudor

Esta subrogaci贸n de hipoteca, se da en los casos donde existe la posibilidad de comprar una vivienda con hipoteca adeudada. Es decir, el inmueble que has elegido comprar, a煤n le falta por pagar cierto Capital para que adquieras todos los derechos del terreno. Este proceso se rige por la Ley Hipotecaria, cuyo art铆culo N掳118 establece lo siguiente: 

鈥淓n caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogar谩 no s贸lo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino tambi茅n en la obligaci贸n personal con ella garantizada, quedar谩 el primero desligado de dicha obligaci贸n, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o t谩cito鈥. –  Bolet铆n Oficial del Estado (BOE)

Por lo tanto, en el contrato de la compraventa debe haber consentimiento de las partes involucradas. Tanto del que vende el inmueble como del comprador y la entidad bancaria o de cr茅dito. De este modo, el comprador asume las responsabilidades de pagar lo que queda del pr茅stamo hipotecario.

Nota

Es imprescindible establecer que hay una gran diferencia entre el pagar por la vivienda y el pago de la hipoteca con intereses incluidos. Es decir, que el comprador, debe estar consciente de que los gastos est谩n divididos, y ambos deben ser cumplidos a cabalidad.

Obligaciones del acreedor en la subrogaci贸n hipotecaria cuando se sustituye al deudor

El papel que cumple la entidad bancaria o de cr茅dito en estas situaciones es 煤nicamente econ贸mico, dado que en el proceso de compra-venta no puede haber intervenciones de dicha entidad. Sin embargo, sus funciones est谩n sujetas a la evaluaci贸n de solvencia que tendr谩 el nuevo consumidor de la hipoteca, pudiendo perfectamente aceptar la subrogaci贸n, rechazarla o adoptando la condici贸n de inactividad.

  • Cuando se sustituye el banco

Siguiendo los par谩metros de la Ley 2/1994 de 30 de marzo. Este tipo de subrogaci贸n hipotecaria, se genera cuando el deudor, solicita cambiar el acreedor. El motivo de exposici贸n, es tener acceso a una oferta de pr茅stamo hipotecario con intereses reducidos. Que, en comparaci贸n con el ente actual, le faciliten pagar la deuda.

Puede hacerse en cualquier momento y no necesita el consentimiento del banco para efectuar la sustituci贸n. Eso s铆, el deudor debe establecer la comunicaci贸n de los acreedores involucrados (actual y sustituto). Pudiendo hacer el cambio m谩s r谩pido y h谩bilmente.

Subrogaci贸n hipotecaria

En otros aspectos, el deudor debe considerar la comisi贸n que pide el nuevo acreedor por la deuda pendiente.  En caso de que se pida la extensi贸n del pr茅stamo. Adem谩s de tener muy claro lo siguiente: 

Los c谩lculos del Capital en deuda deben hacerse con un tipo de inter茅s m谩s bajo, independientemente de que sea un inter茅s por demora o el inter茅s habitual. Tampoco se permitir谩 la reducci贸n del plazo que hay para pagar el pr茅stamo.

Importante

Siguiendo los lineamientos de la solicitud de una subrogaci贸n hipotecaria, se establece que no es necesario esperar a que el banco le imponga al cliente una amortizaci贸n anticipada. Recuerda: como deudor, puedes realizar la subrogaci贸n cuando lo desees; pero antes debes asegurarte de hacer un reemplazo financiero conveniente.

驴C贸mo hacer el registro de una subrogaci贸n hipotecaria?

Una vez se establezca la escritura de subrogaci贸n hipotecaria, con todas las condiciones habituales para la sustituci贸n del pr茅stamo. Debes presentarla en el registro para su validez, y junto a la nota marginal. Ahora toda escritura, para que sea aprobada, debe tener lo siguiente:

  • El nombre de la persona jur铆dica que ser谩 subrogada en los derechos del acreedor.
  • Las nuevas condiciones del pr茅stamo hipotecario. Ya sea del cambio de inter茅s, el plazo o ambos.
  • El tipo de escritura p煤blica, fecha y datos del notario que la autoriza.
  • Fecha de presentaci贸n en el registro y de la nota marginal.
  • Firma del registrador.

Beneficios y desventajas de la subrogaci贸n hipotecaria

Al sustituir el acreedor, los clientes quedan exentos del Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados (IAJD). Una ventaja considerable para poder tener m谩s ingresos y solventar la deuda.

Por otra parte, existe un inconveniente en la subrogaci贸n hipotecaria cuando se reemplaza al deudor. Y es acerca de los cambios en el contrato. El nuevo deudor puede solicitar a la entidad bancaria, la mejora de beneficios y condiciones del pr茅stamo hipotecario. Sin embargo, el acreedor puede aceptar este requerimiento o negarse

Por ejemplo: si llegase a declinar la propuesta de reducir los intereses y/o extender el plazo de la deuda, el consumidor debe respetar las normativas impuestas en el contrato original, sin excepci贸n alguna. As铆 que, en este caso particular, puede ser algo bueno o malo.

Por otro lado, la ventaja de realizar una subrogaci贸n hipotecaria, es que -tanto el vendedor como comprador- economiza los gastos. Es decir, el vendedor, aparte de cambiar su residencia para una mejor, ya no se preocupa por la deuda hipotecaria. 

Mientras que el comprador, adquiere una nueva vivienda ahorrando el coste inicial de una nueva hipoteca, incluyendo los gastos de tasaci贸n del inmueble. A no ser que el nuevo cliente pida una ampliaci贸n del pr茅stamo. Y en este caso particular, si aumenta el valor de la residencia.

Cuando el banco no da su aprobaci贸n

A diferencia de la subrogaci贸n hipotecaria que sustituye al banco. Cuando se hace el cambio de titular, se debe notificar al banco. 隆No es suficiente con que el vendedor y comprador est谩n de acuerdo! De hecho, la respuesta del banco, determinar谩 si la subrogaci贸n de har谩 o no.

Sin embargo, de haber una negativa o falta de respuesta por parte del banco. Existe otra alternativa para proceder al traspaso de obligaci贸n hipotecaria. Y es la firma de un contrato de deuda entre las partes interesadas (vendedor y comprador). Permitiendo que se haga la venta del inmueble.

Subrogaci贸n hipotecaria

No obstante, esta movida no es muy recomendada para los vendedores con hipotecas pendientes. Dado a que existe el riesgo de que el compromiso del comprador por pagar la deuda, no se cumpla. Y es que, la venta de la vivienda se har铆a, pero el suscriptor de la hipoteca sigue siendo el antiguo due帽o. As铆 que, si el comprador no paga, queda en manos del vendedor saldar el pr茅stamo.

驴En qu茅 afecta la Cl谩usula Suelo en la subrogaci贸n hipotecaria?

Hablando de desventajas, existen m谩s riesgos dentro del proceso de subrogaci贸n hipotecaria. Entre ellos, la Cl谩usula Suelo. Una condici贸n extremadamente delicada en los contratos de pr茅stamo hipotecario. Porque con ella, se caer铆a en un espiral interminable de deudas que nadie desear铆a tener.

En estos casos, se recomienda a los futuros compradores con hipotecas pendientes, solventar este problema a tiempo. Y esto significa, hacerlo mucho antes de introducir la subrogaci贸n. Pero, 驴c贸mo se evita la Cl谩usula Suelo? Te explicamos:

Antes todo, se debe analizar las condiciones sujetas a la hipoteca. Si dentro de ellas est谩 la Cl谩usula Suelo, se debe solicitar -por v铆a judicial- la nulidad de la misma. Aunque, de por s铆, el acreedor tiene la obligaci贸n de informar sobre la Cl谩usula Suelo.

De hecho, existen varias sentencias que penalizan la falta de transparencia ante esta omisi贸n de intereses. As铆 que, debes estar muy atento al tipo de contrato y las implicaciones que trae consigo. Y esto incluye a todos los procesos de pr茅stamo hipotecario. Independientemente de que se trata de una subrogaci贸n u oferta inicial de hipoteca a compradores de viviendas nuevas, etc.

Condiciones para acceder a una subrogaci贸n hipotecaria

Ya hemos establecido el concepto y elementos de una subrogaci贸n hipotecaria. No obstante, a煤n falta por decirte los pasos que debes hacer para iniciarla.

Ahora bien, para tener una mejor noci贸n sobre este tipo de proceso financiero, te recomendamos leer sobre la Hipoteca y los Intereses Abusivos. Ambos temas, tienen gran relevancia para que entiendas de qu茅 va la demanda de cl谩usulas abusivas.

En fin, para establecer una subrogaci贸n hipotecaria se deben recabar ciertos requisitos. A continuaci贸n, te presentamos las que suelen pedirse para ser aprobadas por los bancos. Toma nota de cada una de ellas para que empieces el proceso de obtener tu nuevo hogar.

Subrogaci贸n hipotecaria
  • Estabilidad financiera: es una condici贸n vital para que el banco. Para que puedas adquirir la responsabilidad de pagar las deudas pendientes, debes justificar ingresos que hagan posible su liquidez. De lo contrario, es muy probable que la subrogaci贸n sea negada.
  • Deuda mayor del 80% en comparaci贸n al valor del inmueble: la idea de subrogar una hipoteca, es poder liquidar. Las entidades bancarias consideran la probabilidad de impagos si la deuda es muy elevada. Por lo tanto, se debe cancelar un gran porcentaje, para poder realizar la sustituci贸n. 
  • Hacerla tras 5 a帽os de contrataci贸n: mientras m谩s tiempo se tenga pagando el pr茅stamo, menor ser谩 la cantidad de cuotas mensuales. Lo que genera mayor seguridad y confianza al banco de que la deuda se solventar谩 en el plazo estipulado.
  • Documentaci贸n al d铆a: una vez te aprueben la subrogaci贸n hipotecaria, debes presentar en la entidad tus datos personales y financieros. Por ejemplo:

El Documento Nacional de Identidad (DNI) o el N煤mero de Identidad de Extranjero (NIE). As铆 como el contrato de la hipoteca con el antiguo banco, el justificante de las 煤ltimas n贸minas. Y la declaraci贸n del Impuesto sobre la Renta para las Personas F铆sicas (IRPF). Incluso -si posees- debes presentar informes de otros pr茅stamos o deudas aparte.

Si eres trabajador por cuenta ajena, aparte del IRPF, deber谩s entregar la declaraci贸n de Impuesto sobre el Valor A帽adido. Adem谩s de entregar una copia certificada del alta como aut贸nomo y los 煤ltimos recibos de la hipoteca actual.

  • Presentar los papeles relacionados a la vivienda: para que la subrogaci贸n hipotecaria, sea aprobada por el acreedor, deber谩s tener la escritura p煤blica e informe de tasaci贸n relativos al inmueble.

Gu铆a para hacer una buena subrogaci贸n hipotecaria

Ahora s铆, los pasos para realizar el traspaso de una hipoteca. Si has llegado hasta aqu铆 es muy probable que est茅s dispuesto a comprar el inmueble. Pero, 驴qu茅 hacer para que el tr谩mite resulte exitoso? Te diremos lo que debes hacer para que salgas victorioso.

  1. Pide una segunda opini贸n: no le digas 鈥淪铆鈥 a la primera oferta de pr茅stamo hipotecario que se te presente. Estar abierto a otras opciones, te permite evaluar los riesgos y beneficios de cada una. Eval煤a cada una de las condiciones, sus intereses y plazos. Luego, acepta lo que m谩s te convenga.
  2. No excedas tu l铆mite de ingresos: nuevamente, la estabilidad econ贸mica, depender谩 de tus esfuerzos para pagar la hipoteca. As铆 que no aceptes un trato donde tendr谩s complicaciones econ贸micas. 隆La idea es ahorrar!
  3. S茅 paciente: a pesar de que quieres vender o adquirir tu vivienda lo antes posible, debes esperar la respuesta del banco. 隆No firmes un contrato de deuda! Puede que las condiciones del contrato mejoren. Adem谩s, el plazo de espera es de 10 d铆as.
  4. Considera los gastos: recuerda que no solo debes estar atento a los gastos de la hipoteca. Tambi茅n debes asumir los gastos de tasaci贸n de la vivienda y la comisi贸n por riesgo de inter茅s. Aunque este 煤ltimo solo aplica para hipotecas expedidas en diciembre de 2007 a junio de 2019.

驴Vale la pena?

La subrogaci贸n hipotecaria puede ser bastante buena, siempre y cuando las condiciones del contrato sean 贸ptimas y se cumplan. No obstante, si se tiene poca consideraci贸n a la hora de evaluar el contrato y tomas riesgos como la no anulaci贸n de la cl谩usula suelo, estar谩s en graves problemas.

Sigue los consejos que te hemos dado para evitarte un dolor de cabeza. Despu茅s de todo, lo que quieres es estar c贸modo en tu nuevo hogar. 

隆Comparte!

Facebook
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Pinterest
OUR PROPRIETOR
Willaim Wright

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Servicios
Asesor铆a Online

Asesor铆a Online

Asesor铆a Online para aut贸nomos y empresas en Espa帽a. Recibe consultor铆a y asesor铆a profesional de expertos del sector empresarial, legal y financiero.

Gestor铆a Online

Gestor铆a Online

Getor铆a Online para aut贸nomos y empresas en Espa帽a. Deja en nuestras manos todo tipo de tr谩mites administrativos y gerenciales de tu empresa o proyecto.

隆Cont谩ctanos!