Si quieres saber cómo funciona una subrogación hipotecaria, este contenido te interesa. Te daremos la definición y elementos de este proceso, además de las condiciones necesarias para que se formalice. Así que, si estás considerando comprar una vivienda con hipoteca adeudada, te conviene saber lo que es una subrogación.
La subrogación hipotecaria es cuando se traspasa la obligación de pago y/o financiamiento de una hipoteca. Es decir, el deudor actual puede ser sustituido por otro, al igual que el banco puede ser reemplazado por otra entidad y/o prestamista interesado.
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¿Para qué sirve una subrogación hipotecaria?
La finalidad de una subrogación hipotecaria es mejorar la transacción financiera del préstamo, permitiéndole al cliente poder saldar la deuda al plazo establecido y sin tantos intereses. No obstante, para que esto suceda, se deben acatar ciertas normas.
En primer lugar, debes saber que dentro del concepto se instauran fácilmente los 2 tipos de subrogación hipotecaria: la subrogación hipotecaria donde se suple al banco y la subrogación hipotecaria que reemplaza al deudor.
Ahora, las entidades financieras que están sujetas a la subrogación hipotecaria pueden ser: Bancos, cajas de ahorro, cooperativas, establecimientos o entidades oficiales de crédito, así como la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
- Cuando hay cambio de deudor
Esta subrogación de hipoteca, se da en los casos donde existe la posibilidad de comprar una vivienda con hipoteca adeudada. Es decir, el inmueble que has elegido comprar, aún le falta por pagar cierto Capital para que adquieras todos los derechos del terreno. Este proceso se rige por la Ley Hipotecaria, cuyo artículo N°118 establece lo siguiente:
“En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”. – Boletín Oficial del Estado (BOE)
Por lo tanto, en el contrato de la compraventa debe haber consentimiento de las partes involucradas. Tanto del que vende el inmueble como del comprador y la entidad bancaria o de crédito. De este modo, el comprador asume las responsabilidades de pagar lo que queda del préstamo hipotecario.
Nota
Es imprescindible establecer que hay una gran diferencia entre el pagar por la vivienda y el pago de la hipoteca con intereses incluidos. Es decir, que el comprador, debe estar consciente de que los gastos están divididos, y ambos deben ser cumplidos a cabalidad.
Obligaciones del acreedor en la subrogación hipotecaria cuando se sustituye al deudor
El papel que cumple la entidad bancaria o de crédito en estas situaciones es únicamente económico, dado que en el proceso de compra-venta no puede haber intervenciones de dicha entidad. Sin embargo, sus funciones están sujetas a la evaluación de solvencia que tendrá el nuevo consumidor de la hipoteca, pudiendo perfectamente aceptar la subrogación, rechazarla o adoptando la condición de inactividad.
- Cuando se sustituye el banco
Siguiendo los parámetros de la Ley 2/1994 de 30 de marzo. Este tipo de subrogación hipotecaria, se genera cuando el deudor, solicita cambiar el acreedor. El motivo de exposición, es tener acceso a una oferta de préstamo hipotecario con intereses reducidos. Que, en comparación con el ente actual, le faciliten pagar la deuda.
Puede hacerse en cualquier momento y no necesita el consentimiento del banco para efectuar la sustitución. Eso sí, el deudor debe establecer la comunicación de los acreedores involucrados (actual y sustituto). Pudiendo hacer el cambio más rápido y hábilmente.
En otros aspectos, el deudor debe considerar la comisión que pide el nuevo acreedor por la deuda pendiente. En caso de que se pida la extensión del préstamo. Además de tener muy claro lo siguiente:
Los cálculos del Capital en deuda deben hacerse con un tipo de interés más bajo, independientemente de que sea un interés por demora o el interés habitual. Tampoco se permitirá la reducción del plazo que hay para pagar el préstamo.
Importante
Siguiendo los lineamientos de la solicitud de una subrogación hipotecaria, se establece que no es necesario esperar a que el banco le imponga al cliente una amortización anticipada. Recuerda: como deudor, puedes realizar la subrogación cuando lo desees; pero antes debes asegurarte de hacer un reemplazo financiero conveniente.
¿Cómo hacer el registro de una subrogación hipotecaria?
Una vez se establezca la escritura de subrogación hipotecaria, con todas las condiciones habituales para la sustitución del préstamo. Debes presentarla en el registro para su validez, y junto a la nota marginal. Ahora toda escritura, para que sea aprobada, debe tener lo siguiente:
- El nombre de la persona jurídica que será subrogada en los derechos del acreedor.
- Las nuevas condiciones del préstamo hipotecario. Ya sea del cambio de interés, el plazo o ambos.
- El tipo de escritura pública, fecha y datos del notario que la autoriza.
- Fecha de presentación en el registro y de la nota marginal.
- Firma del registrador.
Beneficios y desventajas de la subrogación hipotecaria
Al sustituir el acreedor, los clientes quedan exentos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Una ventaja considerable para poder tener más ingresos y solventar la deuda.
Por otra parte, existe un inconveniente en la subrogación hipotecaria cuando se reemplaza al deudor. Y es acerca de los cambios en el contrato. El nuevo deudor puede solicitar a la entidad bancaria, la mejora de beneficios y condiciones del préstamo hipotecario. Sin embargo, el acreedor puede aceptar este requerimiento o negarse
Por ejemplo: si llegase a declinar la propuesta de reducir los intereses y/o extender el plazo de la deuda, el consumidor debe respetar las normativas impuestas en el contrato original, sin excepción alguna. Así que, en este caso particular, puede ser algo bueno o malo.
Por otro lado, la ventaja de realizar una subrogación hipotecaria, es que -tanto el vendedor como comprador- economiza los gastos. Es decir, el vendedor, aparte de cambiar su residencia para una mejor, ya no se preocupa por la deuda hipotecaria.
Mientras que el comprador, adquiere una nueva vivienda ahorrando el coste inicial de una nueva hipoteca, incluyendo los gastos de tasación del inmueble. A no ser que el nuevo cliente pida una ampliación del préstamo. Y en este caso particular, si aumenta el valor de la residencia.
Cuando el banco no da su aprobación
A diferencia de la subrogación hipotecaria que sustituye al banco. Cuando se hace el cambio de titular, se debe notificar al banco. ¡No es suficiente con que el vendedor y comprador están de acuerdo! De hecho, la respuesta del banco, determinará si la subrogación de hará o no.
Sin embargo, de haber una negativa o falta de respuesta por parte del banco. Existe otra alternativa para proceder al traspaso de obligación hipotecaria. Y es la firma de un contrato de deuda entre las partes interesadas (vendedor y comprador). Permitiendo que se haga la venta del inmueble.
No obstante, esta movida no es muy recomendada para los vendedores con hipotecas pendientes. Dado a que existe el riesgo de que el compromiso del comprador por pagar la deuda, no se cumpla. Y es que, la venta de la vivienda se haría, pero el suscriptor de la hipoteca sigue siendo el antiguo dueño. Así que, si el comprador no paga, queda en manos del vendedor saldar el préstamo.
¿En qué afecta la Cláusula Suelo en la subrogación hipotecaria?
Hablando de desventajas, existen más riesgos dentro del proceso de subrogación hipotecaria. Entre ellos, la Cláusula Suelo. Una condición extremadamente delicada en los contratos de préstamo hipotecario. Porque con ella, se caería en un espiral interminable de deudas que nadie desearía tener.
En estos casos, se recomienda a los futuros compradores con hipotecas pendientes, solventar este problema a tiempo. Y esto significa, hacerlo mucho antes de introducir la subrogación. Pero, ¿cómo se evita la Cláusula Suelo? Te explicamos:
Antes todo, se debe analizar las condiciones sujetas a la hipoteca. Si dentro de ellas está la Cláusula Suelo, se debe solicitar -por vía judicial- la nulidad de la misma. Aunque, de por sí, el acreedor tiene la obligación de informar sobre la Cláusula Suelo.
De hecho, existen varias sentencias que penalizan la falta de transparencia ante esta omisión de intereses. Así que, debes estar muy atento al tipo de contrato y las implicaciones que trae consigo. Y esto incluye a todos los procesos de préstamo hipotecario. Independientemente de que se trata de una subrogación u oferta inicial de hipoteca a compradores de viviendas nuevas, etc.
Condiciones para acceder a una subrogación hipotecaria
Ya hemos establecido el concepto y elementos de una subrogación hipotecaria. No obstante, aún falta por decirte los pasos que debes hacer para iniciarla.
Ahora bien, para tener una mejor noción sobre este tipo de proceso financiero, te recomendamos leer sobre la Hipoteca y los Intereses Abusivos. Ambos temas, tienen gran relevancia para que entiendas de qué va la demanda de cláusulas abusivas.
En fin, para establecer una subrogación hipotecaria se deben recabar ciertos requisitos. A continuación, te presentamos las que suelen pedirse para ser aprobadas por los bancos. Toma nota de cada una de ellas para que empieces el proceso de obtener tu nuevo hogar.
- Estabilidad financiera: es una condición vital para que el banco. Para que puedas adquirir la responsabilidad de pagar las deudas pendientes, debes justificar ingresos que hagan posible su liquidez. De lo contrario, es muy probable que la subrogación sea negada.
- Deuda mayor del 80% en comparación al valor del inmueble: la idea de subrogar una hipoteca, es poder liquidar. Las entidades bancarias consideran la probabilidad de impagos si la deuda es muy elevada. Por lo tanto, se debe cancelar un gran porcentaje, para poder realizar la sustitución.
- Hacerla tras 5 años de contratación: mientras más tiempo se tenga pagando el préstamo, menor será la cantidad de cuotas mensuales. Lo que genera mayor seguridad y confianza al banco de que la deuda se solventará en el plazo estipulado.
- Documentación al día: una vez te aprueben la subrogación hipotecaria, debes presentar en la entidad tus datos personales y financieros. Por ejemplo:
El Documento Nacional de Identidad (DNI) o el Número de Identidad de Extranjero (NIE). Así como el contrato de la hipoteca con el antiguo banco, el justificante de las últimas nóminas. Y la declaración del Impuesto sobre la Renta para las Personas Físicas (IRPF). Incluso -si posees- debes presentar informes de otros préstamos o deudas aparte.
Si eres trabajador por cuenta ajena, aparte del IRPF, deberás entregar la declaración de Impuesto sobre el Valor Añadido. Además de entregar una copia certificada del alta como autónomo y los últimos recibos de la hipoteca actual.
- Presentar los papeles relacionados a la vivienda: para que la subrogación hipotecaria, sea aprobada por el acreedor, deberás tener la escritura pública e informe de tasación relativos al inmueble.
Guía para hacer una buena subrogación hipotecaria
Ahora sí, los pasos para realizar el traspaso de una hipoteca. Si has llegado hasta aquí es muy probable que estés dispuesto a comprar el inmueble. Pero, ¿qué hacer para que el trámite resulte exitoso? Te diremos lo que debes hacer para que salgas victorioso.
- Pide una segunda opinión: no le digas “Sí” a la primera oferta de préstamo hipotecario que se te presente. Estar abierto a otras opciones, te permite evaluar los riesgos y beneficios de cada una. Evalúa cada una de las condiciones, sus intereses y plazos. Luego, acepta lo que más te convenga.
- No excedas tu límite de ingresos: nuevamente, la estabilidad económica, dependerá de tus esfuerzos para pagar la hipoteca. Así que no aceptes un trato donde tendrás complicaciones económicas. ¡La idea es ahorrar!
- Sé paciente: a pesar de que quieres vender o adquirir tu vivienda lo antes posible, debes esperar la respuesta del banco. ¡No firmes un contrato de deuda! Puede que las condiciones del contrato mejoren. Además, el plazo de espera es de 10 días.
- Considera los gastos: recuerda que no solo debes estar atento a los gastos de la hipoteca. También debes asumir los gastos de tasación de la vivienda y la comisión por riesgo de interés. Aunque este último solo aplica para hipotecas expedidas en diciembre de 2007 a junio de 2019.
¿Vale la pena?
La subrogación hipotecaria puede ser bastante buena, siempre y cuando las condiciones del contrato sean óptimas y se cumplan. No obstante, si se tiene poca consideración a la hora de evaluar el contrato y tomas riesgos como la no anulación de la cláusula suelo, estarás en graves problemas.
Sigue los consejos que te hemos dado para evitarte un dolor de cabeza. Después de todo, lo que quieres es estar cómodo en tu nuevo hogar.
